Běžná údržba a drobné opravy související s užívání bytu.

V dnešním článku bych rád čtenáře seznámil s některými povinnostmi, které vyplývají nájemcům za situace, kdy užívají byt v nájmu.

Dříve, než se dostanu k povinnostem nájemce, pojďme si vytyčit povinnost pronajímatele, a to konkrétně ustanovením § 2257 odst. 1) občanského zákoníku stanoví, že: „Pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání.“ Ze strany pronajímatele se jedná o povinnost takové údržby, že byt bude sloužit k uspokojování potřeb bydlení, tedy např. pronajímatel zajistí, že byt není ze zdravotního hlediska škodlivý, že jsou zajištěny dodávky energií, a je tak zajištěn běžný komfort spojený s bydlením. V případě zpřísnění právních podmínek pro užívání bytu je pronajímatel tyto povinen zajistit i po technické stránce a nájemce má po dobu, kdy je komfort jeho bydlení snížen např. právo na slevu na nájemném.

Ustanovení § 2257 odst. 2) občanského zákoníku naopak vytyčuje povinnosti nájemce, a to takto: „Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.“ Co si však pod pojmy „běžná údržba“ či „drobné opravy“ představit, když ani jeden z uvedených pojmů není v občanském zákoníku blíže definován?

Povinnosti nájemce týkající se běžné údržby a drobných oprav blíže upravuje podzákonný předpis, a to konkrétně nařízení vlády o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.

Běžná údržba bytu je ve výše uvedeném nařízení vlády vymezena následovně: „Běžnou údržbou bytu se rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění vodovodních výtoků, dále zápachové uzávěry, odsavače par, digestoře, mísicích baterie, sprchy, ohřívače vody, bidety, umyvadla, vany, výlevky, dřezy, splachovače, kuchyňské sporáky, pečicí trouby, vařiče, infrazářiče, kuchyňské linky, vestavěné a přistavěné skříně, kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením“.

Je potřeba si uvědomit, že tato výše uvedená běžná údržba není omezena žádným finančním limitem. Z toho plyne, že je více než vhodné, aby si nájemce s pronajímatelem smluvně upravily tyto, a popř. i jiné běžné údržby bytu, a to nejlépe konkretizací obsahu těchto pojmů a s nimi spojených plateb již při sjednávání nájemní smlouvy.

Pojem drobné opravy bytu je pak ve výše uvedeném nařízení vlády vymezen:

věcným vymezením: „Opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt, opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu, opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídicích jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu, výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku, opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty, opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní, opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení, výměny drobných součástí výše uvedených předmětů“.

jednak podle výše nákladů: „Podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1 000 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají a hradí je nájemce“.

 Na rozdíl od běžné údržby bytu je roční limit nákladů na drobné opravy limitován, a to tak, že: „Přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m² podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy. Podlahovou plochou bytu se pro účely tohoto nařízení rozumí součet podlahových ploch bytu a všech prostorů, které jsou s bytem užívány, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.“

Zákonodárce tedy stanovil, že podle výše nákladů se za drobné opravy považují takové opravy, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1 000 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy.

Je tedy vhodné si s pronajímatelem smluvně upřesnit především četnost běžné údržby bytu a u drobných oprav bytu pamatovat na stanovený finanční limit, kdy po nájemci nemůže pronajímatel vyžadovat přesahující finanční limity stanovené v nařízení vlády.